Acórdão 1003632-03.2023.8.26.0619

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. QUITAÇÃO INTEGRAL. MULTA CONTRATUAL. RECURSO DOS RÉUS IMPROVIDO E RECURSO ADESIVO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação e recurso adesivo em ação de adjudicação compulsória ajuizada por comprador contra espólio do vendedor e herdeiros. O autor pleiteia a adjudicação de três imóveis com base em contrato particular de compra e venda, alegando quitação integral do preço e recusa dos sucessores em lavrar escritura definitiva. A sentença de origem julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a quitação, mas negando a aplicação de multas contratuais. Ambas as partes recorreram. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) saber se presentes os pressupostos processuais da ação de adjudicação compulsória, notadamente interesse processual e legitimidade passiva dos herdeiros; (ii) saber se caracterizado o adimplemento integral do contrato, considerando os pagamentos efetuados a terceiros e o ajuste verbal para abatimento de corretagem; (iii) saber se aplicáveis as multas contratuais previstas nas cláusulas 3ª e 4ª do contrato em caso de descumprimento obrigacional pelo vendedor e seus sucessores. III. Razões de decidir 3. Afastam-se as preliminares de ilegitimidade passiva e ausência de interesse processual, pois o herdeiro adquirente de um dos imóveis deve responder à demanda, sendo o pedido útil e necessário para obtenção da escritura definitiva. 4. Caracteriza-se a quitação integral do contrato, comprovada mediante documentos e prova testemunhal robusta, sendo válido o ajuste verbal para abatimento de corretagem, conforme práticas negociais usuais. 5. Aplica-se em desfavor dos réus a multa da cláusula 4ª do contrato, que prevê penalidade de 10% pelo descumprimento contratual, que pode ser estendida aos herdeiros e sucessores nos termos da cláusula 9ª. 6. Inaplicável a multa da cláusula 3ª, destinada especificamente ao caso de inadimplemento do comprador, situação não caracterizada nos autos. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso de apelação dos réus não provido. Recurso adesivo do autor parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. A adjudicação compulsória é cabível em vista da inequívoca quitação integral do preço do contrato. 2. É válido ajuste verbal para abatimento de valores de corretagem do preço total do contrato, comprovado por documentos e testemunhas. 3. As cláusulas penais contratuais aplicam-se aos herdeiros e sucessores do de cujus nos casos de descumprimento de obrigações contratualmente estabelecidas."  (TJSP;  Apelação Cível 1003632-03.2023.8.26.0619; Relator (a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taquaritinga - 1ª Vara; Data do Julgamento: 28/04/2026; Data de Registro: 29/04/2026)