Acórdão 1002155-67.2022.8.26.0137

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – VENDA A NON DOMINO – EVICÇÃO – BOA-FÉ OBJETIVA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – CLÁUSULA PENAL – RECURSO DESPROVIDO. 1. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Não ostenta ilegitimidade passiva ad causam quem, embora não tenha figurado como parte no instrumento particular de compromisso de compra e venda, recebeu diretamente parcela relevante do preço do negócio jurídico rescindendo, integrando objetivamente o fluxo econômico da operação. A ausência de assinatura no contrato não afasta a sujeição às consequências restitutórias fundadas nos arts. 884 a 886 do Código Civil, que vedam o enriquecimento sem causa. A defesa de mérito quanto à causa do recebimento não elide a legitimidade passiva, mas apenas pode influir na extensão da condenação. Preliminar rejeitada. 2. EVICÇÃO. ÔNUS DA PROVA. A responsabilidade do alienante pela evicção, consagrada nos arts. 447 e 449 do Código Civil, é garantia legal que subsiste independentemente de cláusula expressa, cabendo ao alienante o ônus de demonstrar que o adquirente tinha ciência específica da litigiosidade da coisa e que expressamente assumiu os riscos dela decorrentes, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Não havendo nos autos prova de que os compradores foram informados da existência de ação de rescisão contratual e reintegração de posse em curso desde 2013 em desfavor do vendedor, nem de que anuíram aos riscos correspondentes, impõe-se o reconhecimento da evicção e a restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 450 do Código Civil. 3. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE INFORMAÇÃO. A omissão deliberada, por parte do alienante, acerca da existência de ação judicial que inviabilizava a transmissão do bem constitui violação dos deveres jurídicos anexos decorrentes da boa-fé objetiva – especialmente o dever de informação – , nos termos do art. 422 do Código Civil, independentemente de o instrumento contratual prever tão somente a transferência da posse. Precedente: REsp n. 1.944.616/MT, Terceira Turma do STJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 08/03/2022, DJe 11/03/2022. 4. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. EFICÁCIA OBRIGACIONAL. O instrumento particular de compromisso de compra e venda produz plenos efeitos obrigacionais entre as partes independentemente de registro, nos termos da Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça. A frustração da finalidade do negócio por evento preexistente ao contrato e de exclusivo conhecimento do alienante configura inadimplemento que autoriza a rescisão com restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 475 do Código Civil. 5. CLÁUSULA PENAL. BIS IN IDEM. A cumulação de multa contratual calculada sobre o valor total do contrato com outra incidente sobre os valores de entrada – parcela integrante daquele – configura dupla penalização sobre a mesma base econômica, caracterizando bis in idem vedado pelo ordenamento. Mantém-se apenas a penalidade calculada sobre o valor total do contrato, com fundamento nos arts. 408 e 409 do Código Civil, não havendo elementos que justifiquem sua redução nos termos do art. 413 do mesmo diploma. RECURSO DESPROVIDO.  (TJSP;  Apelação Cível 1002155-67.2022.8.26.0137; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Privado; Foro de Cerquilho - Vara Única; Data do Julgamento: 11/05/2026; Data de Registro: 11/05/2026)