Acórdão 1000008-70.2022.8.26.0201

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO COMUM. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IRREGULARIDADE URBANÍSTICA. AUSÊNCIA DE HABITE-SE E DE REGISTRO DA CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO ESSENCIAL DOS VENDEDORES. FRUSTRAÇÃO DA FINALIDADE ECONÔMICA DO CONTRATO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. AFASTAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO. PAGAMENTO MENSAL CONTRATUAL COM FUNÇÃO ECONÔMICA DE CONTRAPRESTAÇÃO PELA POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA CUMULATIVA. DUPLICIDADE REMUNERATÓRIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA PRESERVADA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame: Apelação interposta pelos vendedores contra sentença que julgou improcedente a ação de rescisão contratual por eles proposta e procedente a reconvenção apresentada pela compradora, reconhecendo o inadimplemento essencial dos vendedores em razão da irregularidade urbanística do imóvel negociado, caracterizada pela ausência de habite-se e pela inexistência de regularização da construção perante o registro imobiliário, circunstâncias que inviabilizaram a obtenção de financiamento para a quitação do preço. II. Questão em Discussão: Definir se a irregularidade urbanística do imóvel configura inadimplemento contratual apto a justificar a resolução do contrato por culpa dos vendedores, bem como se é cabível a cobrança de taxa de fruição em razão da permanência da compradora na posse do imóvel durante determinado período. III. Razões de Decidir: A prova produzida nos autos evidencia que o imóvel objeto do contrato não possuía habite-se nem regularização registrária da construção, circunstâncias que comprometem a segurança jurídica da negociação e impedem a obtenção de financiamento imobiliário. Tal irregularidade caracteriza inadimplemento essencial dos vendedores, pois frustra a finalidade econômica do contrato. Aplica-se, na espécie, a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), que autoriza a suspensão da obrigação da compradora diante do descumprimento da prestação correlata. No tocante à taxa de fruição, verifica-se que o contrato previa o pagamento mensal de R$ 1.500,00 enquanto se aguardava a conclusão do inventário e a posterior outorga da escritura definitiva, prestação que, embora não configure aluguel em sentido técnico, desempenhava inequívoca função econômica de contraprestação pela posse do imóvel. A cobrança adicional de taxa de fruição pelo mesmo período implicaria duplicidade remuneratória pela utilização do bem, em afronta ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa previsto no art. 884 do Código Civil. Reconhecida a resolução contratual por culpa dos vendedores, impõe-se a restituição das quantias pagas e a manutenção da multa contratual prevista no instrumento, preservando-se a sentença recorrida. IV. Dispositivo e Tese: RECURSO DESPROVIDO. Tese de julgamento: A ausência de habite-se e de regularização da construção em imóvel objeto de compromisso de compra e venda configura inadimplemento essencial dos vendedores, legitimando a resolução contratual e a restituição das parcelas pagas. Havendo pagamento mensal pactuado para o período de ocupação do imóvel, ainda que não qualificado como aluguel, tal prestação desempenha função econômica de contraprestação pela posse, afastando a cobrança cumulativa de taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa. Legislação citada: Código Civil, arts. 389, 422, 475, 476 e 884; Código de Processo Civil, arts. 85, §§2º e 11, e 373. Jurisprudência citada: TJ-SP - AC: 10060672920188260132 SP 1006067-29.2018.8.26 .0132, Relator.: Flavio Abramovici, Data de Julgamento: 16/02/2021, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2021. (TJSP;  Apelação Cível 1000008-70.2022.8.26.0201; Relator (a): Olavo Paula Leite Rocha; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Garça - 2ª Vara; Data do Julgamento: 29/04/2026; Data de Registro: 29/04/2026)