Acórdão 1079097-52.2025.8.11.0041

EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DA CONSTRUTORA. OBRA NÃO INICIADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25%. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. ASTREINTES. DESCABIMENTO EM OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS CONFORME PACTUADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por compradores de unidade imobiliária contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, multa contratual e danos morais ajuizada em face de construtora, declarando a rescisão do contrato por culpa exclusiva da requerida, condenando-a à restituição integral das parcelas pagas, inclusive comissão de corretagem, ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 e à cláusula penal invertida no percentual de 25% sobre os valores pagos. Os apelantes requerem a majoração dos danos morais, a aplicação da cláusula penal contratual de 50%, a fixação de astreintes pelo descumprimento de liminar e o afastamento da Taxa SELIC , com a adoção dos índices e juros previstos contratualmente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a majoração da indenização por danos morais em razão do inadimplemento absoluto da construtora; (ii) estabelecer se deve ser aplicada a cláusula penal no percentual contratual de 50% ou mantido o percentual de 25% arbitrado na sentença; (iii) determinar se é admissível a fixação de astreintes pelo descumprimento de obrigação de pagar quantia certa; e (iv) definir se os valores restituídos devem ser atualizados pela Taxa SELIC ou pelos índices e juros convencionados contratualmente. III. RAZÕES DE DECIDIR O inadimplemento absoluto da construtora ficou configurado diante da ausência de início das obras, inexistindo qualquer evolução física do empreendimento, o que autoriza a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora e a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. A inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do comprador é admissível em favor do consumidor prejudicado, contudo o percentual de 50% previsto no contrato revela-se abusivo e desproporcional, sendo adequada a manutenção da penalidade em 25% sobre os valores pagos, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. O abandono integral do empreendimento extrapola o mero inadimplemento contratual e atinge a esfera psíquica dos consumidores e o direito à moradia, legitimando a condenação por danos morais. O valor fixado em R$ 10.000,00 mostra-se suficiente para compensar o dano e atender ao caráter pedagógico da medida. A incidência da Taxa SELIC é afastada quando há previsão contratual expressa de índices de atualização monetária e juros moratórios, devendo prevalecer a autonomia da vontade e a força obrigatória dos contratos. Como a obra não foi iniciada e não haverá expedição de habite-se, aplica-se o INCC como índice de correção monetária desde cada desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. A fixação de astreintes não é cabível para compelir o cumprimento de obrigação de pagar quantia certa, sendo adequada a utilização dos mecanismos executivos previstos no CPC, inclusive bloqueio via SISBAJUD, e a incidência de multa e honorários na fase de cumprimento de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: Configura inadimplemento absoluto da construtora a ausência de início das obras do empreendimento imobiliário, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora com restituição integral das parcelas pagas. A cláusula penal, ainda que invertida em favor do consumidor, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo abusiva a fixação de multa contratual de 50% sobre os valores pagos. O abandono integral do empreendimento imobiliário ultrapassa o mero inadimplemento contratual e enseja indenização por danos morais. Havendo previsão contratual válida de índices de atualização monetária e juros moratórios, afasta-se a incidência da Taxa SELIC. É incabível a imposição de astreintes para compelir o cumprimento de obrigação de pagar quantia certa. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 406; cláusulas 3.9, 4.1 e 8.7 do contrato. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AREsp n. 2.987.726/MS, rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 22.04.2026, DJEN 27.04.2026; STJ, AgInt no AREsp n. 1.441.336/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 19.08.2019, DJe 22.08.2019.