Acórdão 1036212-23.2025.8.11.0041

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. POOL DE LOCAÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI DOS DISTRATOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos por construtora e incorporadora em face de acórdão que, por unanimidade, deu parcial provimento à apelação cível, reformando em parte a sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, apenas para estabelecer que sobre o valor da restituição das parcelas pagas incidirão correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação. A embargante aponta: (i) omissão quanto à existência de regime de patrimônio de afetação averbado ao empreendimento, que autorizaria a retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 13.786/2018; (ii) contradição no reconhecimento da validade da informação sobre a comissão de corretagem seguido de sua determinação de restituição; e (iii) omissão e contradição quanto ao afastamento da taxa de fruição, sustentando que a mera disponibilização do imóvel seria suficiente para sua incidência, com apoio em ficha de hospedagem acostada aos autos. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de examinar a existência do regime de patrimônio de afetação como fundamento autônomo para a retenção de 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 13.786/2018; (ii) saber se há contradição interna no julgado ao reconhecer a regularidade da informação prestada sobre a comissão de corretagem e, simultaneamente, determinar sua restituição com base na culpa exclusiva do fornecedor; e (iii) saber se o acórdão foi omisso ou contraditório ao afastar a taxa de fruição, diante da alegação de que a mera disponibilização do imóvel — e não o uso efetivo — seria suficiente para sua cobrança, bem como da existência de ficha de hospedagem indicando efetiva utilização do bem pelos adquirentes. III. Razões de decidir 3. Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, cujo cabimento pressupõe, necessariamente, a existência de um dos vícios taxativamente previstos no art. 1.022 do CPC — obscuridade, contradição, omissão ou erro material —, não se prestando à rediscussão do mérito, à revisão da qualificação jurídica dos fatos ou à adequação do julgado ao entendimento pessoal do embargante. 4. Inexiste omissão quanto ao patrimônio de afetação. O acórdão embargado examinou expressamente a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, assentando que os percentuais de retenção nela previstos pressupõem rescisão por iniciativa imotivada ou inadimplemento do adquirente, sendo inaplicáveis quando a ruptura contratual decorre de culpa exclusiva do fornecedor, hipótese reconhecida com base no acervo probatório dos autos. A existência do regime de afetação não foi negada pelo julgado — foi considerada juridicamente irrelevante diante da causa determinante da rescisão, o que configura rejeição fundamentada da tese, e não omissão. 5. Inexiste contradição quanto à comissão de corretagem. O acórdão não negou que os valores foram informados de forma destacada nos instrumentos contratuais, mas assentou que a validade da transferência dessa obrigação ao adquirente, nos termos do Tema 938 do STJ, pressupõe a regularidade do negócio jurídico principal. Rescindido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, a obrigação acessória perde sua causa, tornando indevida sua retenção, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do CC. A discordância da embargante quanto à conclusão jurídica adotada não se converte em contradição interna do julgado. 6. Inexiste omissão ou contradição quanto à taxa de fruição. O acórdão examinou expressamente o instituto, fixando que sua incidência pressupõe comprovação inequívoca do uso efetivo do imóvel com exercício de posse direta pelo adquirente. Os documentos apresentados — registros sistêmicos unilaterais e fichas de hospedagem desprovidas de assinatura dos adquirentes — foram desqualificados como prova idônea para esse fim. Ademais, a permanência do imóvel sob administração exclusiva da construtora em regime de pool de locação afasta, por si só, a posse direta dos adquirentes e qualquer fundamento para a cobrança da taxa, sendo a pretensão da embargante incompatível com a própria estrutura do negócio que ela criou e administrou. 7. A pretensão da embargante configura nítido intuito infringente, buscando, por via inadequada, a reabertura de debate já encerrado e a revisão de valoração probatória soberanamente realizada pelo Colegiado, o que é ontologicamente incompatível com a via dos embargos de declaração. O prequestionamento das matérias suscitadas considera-se realizado com a presente decisão, nos termos do art. 1.025 do CPC. IV. Dispositivo e tese 8. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: "Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito nem à revisão da qualificação jurídica dos fatos já apreciados pelo Colegiado. A rejeição fundamentada de tese jurídica sustentada pelo embargante não configura omissão; a construção de fundamento jurídico diverso do pretendido pela parte não configura contradição; e a valoração soberana do acervo probatório pelo órgão julgador é insuscetível de revisão pela via estreita dos embargos de declaração." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, §1º; 1.022; 1.023 e 1.025; CC, art. 884; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, §5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 98; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, EDcl no AgInt no CC 186.135/SP, Rel. Min. Carlos Cini Marchionatti, 2ª Seção, j. 18/02/2025.