Acórdão 1029305-71.2021.8.11.0041

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C TUTELA ACAUTELATÓRIA. CONTRATO DE TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO ASSEMBLEAR. INOCORRÊNCIA. ATO DE ADMINISTRAÇÃO ORDINÁRIA. RATIFICAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE EXCESSIVIDADE. REAJUSTE VINCULADO À CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO. LEGITIMIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação Cível interposta por CONDOMÍNIO GARDEN 3 AMÉRICAS contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c tutela acautelatória ajuizada em face de PREMIER NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e procedente a reconvenção, condenando o condomínio ao pagamento de multa rescisória, aviso prévio indenizado, ressarcimento da isenção concedida no primeiro mês contratual e diferenças decorrentes de reajuste previsto em Convenção Coletiva de Trabalho. O apelante alegou nulidade do contrato por ausência de autorização assemblear e por suposta irregularidade da representação do síndico signatário, além de abusividade da cláusula penal e ilegalidade do reajuste contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a contratação de empresa terceirizadora de mão de obra pelo síndico exigia prévia autorização assemblear; (ii) estabelecer se a execução prolongada do contrato caracterizou ratificação tácita da avença pelo condomínio; (iii) determinar se a cláusula penal estipulada em duas mensalidades comporta redução judicial; e (iv) verificar a legitimidade do reajuste contratual vinculado à Convenção Coletiva da categoria profissional. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O contrato foi firmado quando o síndico exercia regularmente o mandato conferido em assembleia, inexistindo prova de destituição ou irregularidade na representação condominial. 4. A contratação de serviços de limpeza, portaria, zeladoria, ronda e apoio operacional insere-se nas atribuições ordinárias do síndico previstas no art. 1.348, V, do Código Civil. 5. A exigência de autorização assemblear prevista no art. 1.348, §2º, do Código Civil restringe-se à transferência das funções administrativas do síndico, hipótese diversa da terceirização de mão de obra operacional. 6. O regimento interno do condomínio condiciona deliberação assemblear apenas à contratação de empresa administradora, não alcançando contratos de prestação de serviços operacionais. 7. A manutenção do contrato por mais de seis meses, com pagamento regular das obrigações sob administrações sucessivas e sem impugnação formal da coletividade condominial, evidencia ratificação tácita da avença. 8. O condomínio não pode usufruir dos serviços contratados e, posteriormente, invocar nulidade contratual para afastar as consequências da rescisão unilateral imotivada, em observância à vedação ao venire contra factum proprium. 9. A eventual responsabilização pessoal do ex-síndico não possui aptidão para invalidar contrato celebrado com terceira contratante de boa-fé. 10. A cláusula penal correspondente a duas mensalidades representa percentual reduzido em relação ao valor global do contrato e não evidencia excesso manifesto apto a justificar redução com fundamento no art. 413 do Código Civil. 11. A rescisão antecipada após curto período de execução potencializou os prejuízos da contratada, que suportou custos iniciais de implementação e estruturação dos serviços. 12. O reajuste vinculado à Convenção Coletiva de Trabalho decorre de cláusula contratual expressa e constitui mecanismo legítimo de recomposição do custo da mão de obra terceirizada. 13. O repasse do reajuste salarial previsto em norma coletiva não se confunde com correção monetária por índices inflacionários, afastando a incidência da limitação anual prevista na Lei n. 9.069/95. 14. A condenação ao pagamento de aviso prévio indenizado e ao ressarcimento da isenção concedida no primeiro mês decorre diretamente da rescisão unilateral imotivada promovida pelo condomínio antes do prazo contratual ajustado. IV. DISPOSITIVO E TESE 15. Recurso de Apelação parcialmente conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A contratação de empresa terceirizadora de serviços operacionais pelo síndico configura ato de administração ordinária e independe de autorização assemblear específica. 2. A execução continuada do contrato pelo condomínio, sem oposição formal e com adimplemento regular das obrigações, caracteriza ratificação tácita da avença. 3. A vedação ao comportamento contraditório impede a invalidação posterior de contrato regularmente executado e usufruído pela coletividade condominial. 4. A cláusula penal proporcional ao valor global do contrato e aos prejuízos decorrentes da rescisão antecipada não comporta redução judicial sem demonstração de excesso manifesto. 5. O reajuste contratual vinculado à Convenção Coletiva de Trabalho constitui repasse legítimo dos custos da mão de obra terceirizada e não se submete à limitação anual da Lei n. 9.069/95.”. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 413, 607, 932, III, e 1.348, V e §2º; CPC, arts. 4º, 85, §11, e 435; Lei n. 9.069/95, art. 28, §1º. Jurisprudência relevante citada: TJ/MT, RAC 1027343-81.2019.8.11.0041, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 09.09.2020, DJe 15.09.2020; TJ/MT, RAI 1006446-14.2026.8.11.0000, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 22.04.2026, DJe 24.04.2026; TJ/MT, RAC 0037936-31.2015.8.11.0041, Rel. Desa. Maria Aparecida Ferreira Fago, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, j. 18.04.2023, DJe 26.04.2023.