Acórdão 1018549-78.2025.8.11.0003

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição de valores pagos mediante retenção de até 50% pela incorporadora, em conformidade com cláusula contratual expressamente pactuada. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar se a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador é válida e compatível com a legislação consumerista, notadamente quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação e o contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018. III. Razões de decidir 3. O contrato foi celebrado em data posterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, que introduziu o art. 67-A, § 5º, na Lei nº 4.591/64, admitindo expressamente a retenção de até 50% dos valores pagos em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação. 4. O empreendimento está regularmente submetido ao patrimônio de afetação, conforme averbação na matrícula do imóvel, circunstância devidamente comprovada nos autos e não impugnada de forma fundamentada pelos apelantes. 5. O instrumento contratual contém previsão expressa e inequívoca da cláusula penal, constando no Quadro XII e em Termo de Ciência e Concordância específico assinado pelos compradores, demonstrando plena ciência das condições pactuadas. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça reconhece sistematicamente a validade da cláusula de retenção de até 50% quando presentes os requisitos legais estabelecidos na Lei nº 13.786/2018, não se configurando abusividade per se. 7. A rescisão contratual decorreu de iniciativa dos compradores por dificuldades financeiras pessoais, configurando inadimplemento culposo que justifica a aplicação da cláusula penal validamente estipulada. 8. A legislação especial, ao prever expressamente o percentual de até 50%, ponderou os diversos interesses envolvidos, estabelecendo parâmetros objetivos que devem ser respeitados pelo Poder Judiciário, sem que configure violação aos princípios consumeristas. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "É válida a cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º; CDC, arts. 46, 47, 51 e 53; CC, art. 413. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.689.631/RS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 30.03.2026; STJ, REsp 2.187.600/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.02.2026; TJMT, 1039588-56.2021.8.11.0041, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, Quinta Câmara de Direito Privado, j. 22.07.2025; TJMT, 1040256-22.2024.8.11.0041, Rel. Des. Maria Helena Gargaglione Povoas, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 19.03.2025.