Acórdão 1004881-35.2025.8.11.0037

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. LEI DO DISTRATO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO CANCELADO ANTES DA CONTRATAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO ART. 67-A, §5º, DA LEI Nº 4.591/1964. RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. RESTITUIÇÃO PARCIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resilição contratual cumulada com anulação de cláusula abusiva e restituição de valores pagos, para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, afastar a cobrança de taxa de fruição e determinar a restituição parcial das quantias pagas, autorizada retenção de 50% dos valores adimplidos e da integralidade da comissão de corretagem. Os apelantes sustentam abusividade do percentual de retenção, alegam inexistência de patrimônio de afetação vigente ao tempo da contratação e requerem a limitação da retenção contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a retenção excepcional de até 50% prevista no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, diante do cancelamento do patrimônio de afetação anteriormente à celebração do contrato; e (ii) estabelecer se a retenção contratual fixada na sentença observa os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e vedação ao enriquecimento sem causa, bem como a validade da retenção da comissão de corretagem à luz do Tema 938 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A resilição contratual decorre de iniciativa dos adquirentes, pois não há prova de inadimplemento essencial da incorporadora, vício construtivo, paralisação do empreendimento ou propaganda enganosa aptos a caracterizar resolução por culpa da vendedora. 4. A alegação de aumento de encargos condominiais, cobrança de taxa de intercâmbio e dificuldades administrativas não descaracteriza a natureza voluntária do distrato, por se tratar de despesas inerentes ao sistema de multipropriedade. 5. A incidência do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964 exige demonstração de patrimônio de afetação vigente ao tempo da contratação, pois a retenção excepcional de até 50% possui natureza restritiva e visa proteger a segregação patrimonial do empreendimento. 6. O cancelamento registral do patrimônio de afetação anteriormente à celebração do contrato impede a aplicação do regime excepcional previsto no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964. 7. A cláusula penal contratual permanece sujeita ao controle jurisdicional de proporcionalidade e razoabilidade, nos termos dos arts. 39, V, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil. 8. A retenção de 25% dos valores pagos mostra-se suficiente para compensar despesas administrativas e operacionais da incorporadora, sem impor desvantagem exagerada ao consumidor, especialmente diante da ausência de fruição do imóvel e da possibilidade de revenda da fração imobiliária. 9. A retenção integral da comissão de corretagem é válida quando há informação prévia, clara e destacada acerca da cobrança, em conformidade com o Tema Repetitivo nº 938 do Superior Tribunal de Justiça. 10. Os juros de mora, em hipóteses de resolução contratual por iniciativa do adquirente, incidem a partir do trânsito em julgado, conforme orientação firmada no Tema Repetitivo nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A retenção excepcional de até 50% prevista no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964 exige patrimônio de afetação vigente ao tempo da contratação e da resilição contratual. 2. O cancelamento registral do patrimônio de afetação afasta a incidência do regime excepcional de retenção previsto na Lei do Distrato. 3. A cláusula penal prevista na Lei nº 13.786/2018 submete-se ao controle judicial de proporcionalidade e razoabilidade à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil. 4. É razoável a retenção de 25% dos valores pagos em contrato de multipropriedade rescindido por iniciativa do adquirente, quando inexistente fruição do imóvel e ausente demonstração de prejuízo extraordinário da incorporadora. 5. É válida a retenção da comissão de corretagem quando o consumidor recebe informação prévia, clara e destacada acerca da cobrança, nos termos do Tema 938 do STJ. 6. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002 do STJ”. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII. CDC, arts. 39, V, 51, IV e §1º, III, e 53. CC, arts. 406, 413 e 884. CPC, arts. 85, §2º, 86 e 487, I. Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F e 67-A, caput, I e §5º. Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543. STJ, Tema Repetitivo nº 938, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016. STJ, Tema Repetitivo nº 1.002. STJ, REsp 2.224.913/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 17.04.2026. TJMT, Apelação Cível nº 1004812-45.2024.8.11.0002, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 31.03.2026. TJMT, Apelação Cível nº 1031945-62.2024.8.11.0002, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 22.04.2026.