Acórdão 1034786-53.2024.8.26.0506

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Ação declaratória de inexigibilidade de débitos c. c. pedidos indenizatórios. Sentença de parcial procedência. Irresignação do autor. Interposição de apelação. Ausência de questionamento sobre a declaração de inexigibilidade do débito referente à cobrança de IPTU anterior à imissão do autor na posse do imóvel, tampouco sobre a condenação das rés à restituição de valores pagos pelo autor a esse título até a sua imissão na posse do imóvel, ocorrida no dia 18.07.2024. Controvérsia sobre a ocorrência de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes desta demanda, bem como sobre o direito do autor à restituição dos valores pagos a título de juros de obra desde o dia 01.02.2024 e ao recebimento de indenização por lucros cessantes, na forma da cláusula 7.1, e de indenização por danos morais. Análise das matérias controvertidas. Partes desta demanda celebraram contrato em outubro de 2021, por meio do qual a autora assumiu o compromisso de adquirir um terreno de propriedade da ré Lemos Palma Agrícola e Empreendimentos Ltda., onde seria realizada a construção de um imóvel residencial pela ré Casas Mais Macaúba Incorporações Ltda., pelo preço de R$ 177.690,00, que foi financiado junto à Caixa Econômica Federal. O termo final do prazo para entrega do imóvel residencial era o dia 31.01.2024, conforme a cláusula 5 do contrato, mas o prazo em questão não foi observado pela parte ré. A cláusula 5.1 do contrato estabelecia que o prazo para entrega do imóvel residencial poderia ser prorrogado diante da ocorrência de caso fortuito ou força maior, mas sem especificar o prazo de tolerância. A cláusula prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel residencial, sem especificar o prazo de tolerância, revela-se abusiva, por constituir condição iníqua que coloca o autor em desvantagem exagerada, ocasionando desequilíbrio contratual, razão pela qual a aludida cláusula deve ser considerada nula de pleno direito, consoante inteligência do artigo 51, inciso IV, § 1º, inciso II, do CDC. Diante da nulidade da cláusula 5.1 do contrato, nota-se que a parte ré incorreu em mora, pois o termo final do prazo para entrega do imóvel residencial era o dia 31.01.2024, mas a entrega do bem ocorreu apenas no dia 18.07.2024. Após o término do prazo para entrega do imóvel residencial, os juros de obra não são mais exigíveis em face do promitente comprador, conforme a tese 1.3 do Tema 996 do C. STJ. Promitente comprador, ora autor, faz jus à restituição dos valores que pagou a título de juros de obra no período de 01.02.2024 a 18.07.2024. Devido ao atraso na entrega do imóvel residencial, o promitente comprador, ora autor, faz jus ao recebimento de indenização por lucros cessantes no importe de 0,5% do valor do contrato atualizado por cada mês de atraso, percentual compatível com os parâmetros adotados por este E. Tribunal de Justiça em casos semelhantes, de modo compensar o autor pelo prejuízo decorrente da privação do uso do bem. Súmula nº 162 do E. TJSP. Tese 1.2 do Tema 996 do C. STJ. Aplicação da multa compensatória prevista na cláusula 7.1 deve ser afastada, a fim de evitar a ocorrência de duplicidade de reparação do mesmo prejuízo ("bis in idem"), pois a finalidade da referida multa é a de compensar o prejuízo pelo atraso na entrega do imóvel, o que já foi promovido pela fixação de indenização por lucros cessantes segundo os parâmetros adotados por este E. Tribunal de Justiça em casos semelhantes. O atraso na entrega do imóvel residencial caracterizou mero inadimplemento contratual, que não teve o condão de causar graves repercussões na esfera psicológica do autor, mormente se for considerada a módica duração do atraso em discussão (seis meses), de sorte que a conduta praticada pela parte ré não justifica a fixação da pretendida indenização por danos morais. No período de mora da parte ré, o saldo devedor do contrato celebrado entre as partes desta demanda não deve ser corrigido pela incidência do índice INCC, mas sim pela incidência do índice IPCA, salvo se este for mais gravoso ao promitente comprador, ora autor, conforme tese 1.4 do Tema 996 do C. STJ. Correção monetária e os juros moratórios têm natureza de consectários legais, de sorte que constituem matérias de ordem pública, cognoscíveis, de ofício, a qualquer tempo e grau de jurisdição, conforme o artigo 322, § 1º, do CPC. Valores a serem restituídos pela parte ré a título de encargos IPTU pagos pelo autor até a sua imissão na posse do imóvel devem ser atualizados pela incidência de correção monetária pelo índice IPCA e juros moratórios pela taxa Selic, deduzido o índice IPCA, ambos desde os respectivos desembolsos, conforme os artigos 389 e 406 do Código Civil, o que fica observado. Reforma da r. sentença em conformidade com os fundamentos exposto. Apelação parcialmente provida, com observação. (TJSP;  Apelação Cível 1034786-53.2024.8.26.0506; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/05/2026; Data de Registro: 13/05/2026)