Acórdão 1016245-43.2024.8.11.0003

ementa: direito civil e do consumidor. apelação cível. ação de rescisão contratual c/c devolução de valores. distrato. revisão judicial. possibilidade. cláusula de retenção. limitação. ausência de comprovação de patrimônio de afetação. cdc. sentença reformada. recurso provido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e devolução de valores, sob o fundamento de que o distrato firmado entre as partes configuraria novação, impedindo a revisão das cláusulas contratuais. A parte autora sustenta a abusividade do distrato, com retenção excessiva dos valores pagos e imposição de condições desvantajosas, pleiteando a nulidade do ajuste e a restituição parcial das quantias desembolsadas. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se (i) o distrato contratual impede a revisão judicial das cláusulas pactuadas; e (ii) é abusiva a retenção de valores em percentual superior ao limite razoável previsto na legislação e na jurisprudência, especialmente na ausência de comprovação do regime de patrimônio de afetação. III. Razões de decidir 4. O distrato, embora constitua negócio jurídico autônomo, não se encontra imune ao controle jurisdicional, sendo possível a revisão de suas cláusulas à luz do Código de Defesa do Consumidor, cujas normas possuem caráter cogente e de ordem pública. 5. É o entendimento da Corte Superior “de que é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, fique constatada a existência de cláusula de decaimento abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador, em nítida afronta às disposições do Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.” (STJ - Terceira Turma - Rel. Min. Moura Ribeiro - AgInt no AREsp n. 2.658.114/MA, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024.). 6. O STJ possui o posicionamento de que “os descontos autorizados pelos incisos III, IV e V do referido art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 - referentes aos encargos moratórios, comissão de corretagem, tributos e outras taxas sobre o imóvel - devem respeitar, no total, o mesmo percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos”, pois, conforme decidido no REsp 1.820.330/SP (STJ - Terceira Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi - REsp n. 1.820.330/SP, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.). 7. A ausência de prova da averbação do patrimônio de afetação inviabiliza a aplicação da exceção legal que admite retenção de até 50%, impondo-se a limitação ao patamar geral. 8. A retenção excessiva e as condições impostas no distrato revelam onerosidade excessiva, justificando a revisão judicial do ajuste. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso de apelação provido. Tese de julgamento: “1. O distrato em contrato de compra e venda de imóvel não impede a revisão judicial de suas cláusulas quando configurada abusividade à luz do Código de Defesa do Consumidor. 2. A retenção de valores pagos pelo adquirente deve observar, como regra, o limite de 25%, salvo comprovação do regime de patrimônio de afetação, sob pena de caracterização de vantagem exagerada.” __________ Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 51 e 53; CC, art. 840; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.658.114/MA, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 09.09.2024; STJ, AgInt no REsp nº 1.995.172/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 04.09.2023; STJ, REsp nº 1.412.662/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 01.09.2016.